Como cualquier país, Panamá tiene sus propios procesos para comprar o alquilar un bien inmueble. Conocer los trámites y los pasos a seguir permite agilizar los procesos y evitar trampas particularmente para los extranjeros que compran o alquilan por primera vez en el país.
- Proceso de alquiler de bien inmueble
El proceso de alquilar en Panamá es fácil y sin complicación. Es importante mencionar que una persona extranjera puede perfectamente alquilar un bien en Panamá sin cumplir con condiciones especiales de nacionalidad o residencia.
Para alquilar primero hay que encontrar el bien adecuado que cumple con sus criterios y presupuesto. En Panamá existen numerosas agencias inmobiliarias que podrán guiarlos a través de la multitud de ofertas. También existen plataformas en la web con bienes directamente ofertados por propietarios, como Encuentra24 y Compre o Alquile que son los más visitados.
Una vez seleccionada la propiedad, y si fue por la intermediación de una agencia, esta le pedirá documentos personales dependiendo de lo que requiere el propietario del bien inmueble: documento de identidad personal, carta de referencia bancaria, estado de cuenta para comprobar recursos, etc.
Luego, la agencia de bienes raíces o el dueño de la propiedad le proporcionará un contrato de arrendamiento. Este contrato suele ser privado por lo cual prevalece la voluntad de las partes. Sin embargo, debería contener al menos lo siguiente:
- Generales de las partes
- Descripción legal de la propiedad (identificación registral)
- Monto del canon de arrendamiento y Depósito de garantía
- Término del arrendamiento y posibilidad de renovación
- Terminación del contrato
- Servicios públicos incluidos en el canon de arrendamiento
- Disposiciones sobre daños y reparaciones
- Derecho de inspeccionar el inmueble
- Método de resolución de conflictos
- Derecho de subarrendamiento
Cabe destacar que por lo general se adelanta el equivalente a un mes de alquiler a la firma del contrato de arrendamiento en concepto de depósito de garantía. Solo se devolverá al final del contrato si no hubo daños a la propiedad, exceptuando los causados por el uso y desgaste normal del bien.
Es importante mencionar que el arrendador está obligado a formalizar el contrato de arrendamiento ante el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (Miviot) y además a consignar el depósito de garantía como lo establece la Ley 93 de 1974. Sin embargo, las estadísticas revelan que en la práctica la cantidad de alquileres que se registran ante dicha institución es 20 veces menor que los alquileres que realmente se perfeccionan en la plaza. Los contratos no registrados se consideran contratos privados y cualquier conflicto deberá ser resuelto en los juzgados civiles o mediante arbitraje, según lo pactado por las partes en el contrato.
- Proceso de compra de bien inmueble
El proceso de compra de bien inmueble en Panamá está abierto a cualquier persona, sin condiciones de nacionalidad o residencia. Es importante mencionar que en Panamá se respeta el derecho a la propiedad privada, el cual es garantizado por la Constitución Nacional.
a. Los pasos por seguir
Por la formalidad de los trámites, es necesario contratar los servicios de un abogado que les guiara a través del proceso:
- El abogado puede ser el que elige el vendedor o el comprador, o cada uno puede tener el suyo, todo depende de la voluntad de las partes.
- Los honorarios del abogado suelen ser un porcentaje del valor de la compra y los asume el vendedor o el comprador o es un gasto compartido, dependiendo del acuerdo entre las partes.
- Los gastos de Notaría y Registro Público incumben al comprador. El vendedor debe pagar los impuestos que se generen por la transferencia del inmueble y todo lo relativo a los paz y salvos del bien objeto de la venta.
Para más claridad, abajo podrá encontrar un esquema de todo el proceso que deberá seguir el o los abogados encargados. Este proceso de compra venta suele tomar alrededor de 3 meses.
b. Los métodos de pago
En el paso 2, el comprador debe pagar el abono, correspondiendo generalmente al 10% del valor de la venta. El abono generalmente se hace mediante cheque certificado o de gerencia directamente a nombre del vendedor si el comprador tiene una cuenta bancaria en Panamá. Si el comprador tiene cuenta offshore el pago del abono se hará por transferencia internacional a la cuenta del vendedor.
En el paso 6, el comprador debe proceder al pago del saldo y lo puede realizar de diferentes maneras. Las más usuales y seguras son las siguientes:
- Utilizar el servicio de custodia de un Notario Público que realizará la intermediación, liberando los fondos y entregándolos al vendedor una vez la propiedad quede inscrita a nombre del comprador en el Registro Público.
- El comprador puede mandar los fondos a una cuenta bancaria tipo “escrow account”, manejada por una Fiduciaria, entidad regulada por la Superintendencia de Bancos de Panamá (SBP) quien liberará los fondos y los entregará al vendedor una vez la propiedad quede inscrita a nombre del comprador en el Registro Público.
- El comprador puede tener los fondos en una cuenta bancaria de un banco de la localidad y pedirá al banco emitir una carta promesa de pago que remitirá al vendedor. La carta asegura al vendedor que una vez el banco reciba la prueba de que la propiedad está inscrita a nombre del comprador en el Registro Público, entregará los fondos el vendedor.
- Si el comprador requiere financiamiento, será el mismo procedimiento que el punto 3: el banco que otorga el financiamiento emitirá una carta promesa de a nombre del vendedor y entregará los fondos una vez la propiedad quede inscrita a nombre del comprador en el Registro Público.
Conclusión
Como se puede apreciar, el proceso para alquilar y o comprar en Panamá es bastante organizado y seguro. Adicional, Panamá es un lugar muy atractivo para vivir e invertir en vivienda. De hecho, el país se ha ubicado en el Top 10 de países a nivel mundial más buscados para vivir y para retirarse debido a sus múltiples ventajas en cuanto a costo de la vivienda, clima, seguridad, sistema de salud y la facilidad para conseguir el estatus de residencia permanente en Panamá.
Dorothée Kisvel Berthet
Head of Private Equity – Managing partner
Para Mayor Información:
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Marzo, 2020
